酒店业主方与管理方之间有无“相爱秘方”?
发布时间:2017-05-07   来源:中国旅游报
 
 
委托管理模式在酒店运营中早已不是什么新鲜事儿,尤其是近些年国内酒店投资趋热,委托管理需求旺盛。一方面,投资方缺少酒店运营经验;另一方面,酒店品牌运营商极少投资酒店。你有资源,我有技术,两者一拍即合。
 
酒店所有权与经营权分离,业主方与管理方合作共赢,这是理想的局面。然而,近年来,业主方与管理方闹矛盾的事情屡见不鲜。有管理方抱怨,业主太强势,外行指导内行,经常干预酒店运营;也有业主觉得,管理公司“不听话”,固执己见,甚至“不够专业”,难以达到经营预期。
 
在此背景下,越来越多的人开始重新审视业主方与管理方的关系。近日,中国饭店2017年会暨第十七届中国饭店全球论坛在广州举办,与会代表围绕“业主方与管理方合作博弈”展开了激励的辩论。
业主与管理方的关系之争
“酒店投资方该不该干预管理方的经营?”国家旅游局数据中心副研究员、中国旅游研究院产业所副所长杨宏浩提出的第一个问题便引起大家的争论。
 
“业主跟酒店管理公司,大家本是一家人,目标是一致的,与其说干预,不如说参与,这样比较贴切。”绿地国际酒店管理集团常务副总经理李瑞忠认为,“干预”一词不准确。在他看来,之所以造成“干预”的局面,是因为双方在沟通时没有掌握“度”的问题。
 
招商美伦酒店管理有限公司总经理张跃农也认为,用“共同管控风险”可能会好一点。
 
既然不存在“干预”的情况,那业主方与管理方到底是什么关系?碧桂园集团外资酒店管理中心总经理戴玉认为,投资方和管理方的关系就像是一对夫妻,他们结婚以后要共同生活下去,除了要相敬如宾外,还要有契约精神,具体来说就是要按照双方签好的合同履行职责。
 
用“夫妻”形容业主方与管理方的关系,得到了业内人士的普遍认同。“这跟夫妻关系真的很像,1/3过得挺好,1/3僵持着,1/3已经离了,现实中酒店业主与管理方也差不多是这种状态。”金茂集团战略运营部副总经理孙猛说。
 
不过也有人持不同意见认为,双方的关系并不似夫妻那般亲密。“夫妻关系有点高估了,两者关系确实不平等,我个人认为这是一个车主和司机的关系。业主买了一辆豪车,选择管理方作为司机,然后告诉你目的地。过程中,走哪条路,何时加速、刹车、转弯,那是司机的事情。如果司机开得不好,业主可能会想着在副驾驶装第二套方向盘与刹车,与司机抢方向,甚至把司机换掉。”凯悦国际酒店集团大中华区地产及发展高级副总裁严庆光认为如是说。
 
看“颜值”更要看内涵
 
无论是夫妻关系,还是车主与司机的关系,都是一个双向选择的过程。正如雅居乐集团酒店管理公司总经理钟国坚所说,“选择跟什么品牌合作,就等于选择跟一个怎么样的人联姻。选错了,后面的问题很多。”
 
对于酒店业主而言,怎样才能选择一个合适的合作伙伴?
 
“每个品牌的发展历史、定位和优势不尽相同。每一个投资者对资产管理的诉求与理念也不相同,甚至不同的阶段,发展的目标也有变化。我们在选择酒店运营伙伴时,首先考虑的是对方的品牌价值,再就是品牌优势及定位,还要考虑企业文化、理念,因为业主方跟管理公司的最大的冲突是企业文化冲突,要互相了解,所以前期谈判很重要。”富力地产集团酒店管理公司总经理庄启明介绍了富力的经验。
 
李瑞忠举例说,有的投资方追求快速、高回报率,那么一些快速连锁品牌适合他们;有的投资方希望精细化管理,那么一些高品质的小众、高端品牌适合他们。
 
然后在很多时候,由于信息不对称以及酒店业快速发展的原因,往往出现投资方找不到合适管理公司的情况。
 
“现在酒店存在过热的情况,项目太多,好的管理公司供不应求。如今不排除有一些品牌已经忘记了自己的品牌定位,或者暂时性忽略,或者为了拿到一个项目故意掩盖。”东呈酒店集团副总裁赵俊涛指出,一些管理公司什么项目都接。
 
赵俊涛还坦言,目前国内一些投资者倾向于国际酒店品牌,一味追求知名度和品牌影响力,过于注重“颜值”,而忽略了品牌性格与内涵。事实上,国内很多酒店管理公司的运营能力一点也不差。他希望,投资方更多的关注中国本土的酒店集团。
 
既要相敬如宾又要权责分明
 
投资方聘请管理公司打理资产,最终目的无非是创造利润,实现资产的保值与增值。两者关系是否融洽,直接影响到酒店项目的命运。
 
业主与管理方如何才能和谐相处?对此,戴玉认为,一方面要相信管理方,相信他们的品牌影响力、管控能力,放心的把资产交给他们去运营管理;另一方面双方要加强沟通,避免一些重大失误决策的出现,共同把酒店运营好。
 
钟国坚也觉得,有效沟通非常必要。“酒店销售有淡旺季,有的业主看到某几个月的数据达不到预算就紧张不已,甚至认为管理出了问题。作为管理方,这个时候就应该主动去沟通了。”他说。
 
“有的业主就是把酒店项目作为地产的配套,请那些大牌管理公司,只是为让商业地产的溢价,所以有必要充分沟通、了解业主的意图。作为管理方来说,业绩就是尊严,有业绩一切都好说。”金阳说。
 
张跃农则认为,想要保持“蜜月期”,在双方签合同时就要明确各自的权利和责任,如业主方的知情权、监督权、重大事项审批权。
 
金陵酒店管理有限公司董事、总裁陈雪明说:“业主方与管理方两者的关系的质量决定了项目发展的质量,所以要抱团取暖,才能实现双赢甚至多赢,共同创造新的价值。”